東京23区大規模オフィスビル市場、今後5年は供給が減少するが「大規模化」「都心部への集積」が進展：産業動向（1/2 ページ）

森ビルは、東京23区内の大規模オフィスビルを対象にした市場調査を実施した。調査結果からは、今後の供給が2023年と2025年に一定の供給が見込まれるものの、今後5年間の年平均供給量は過去平均を下回ることが判明した。

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　森ビルでは、東京23区内で1986年以降に竣工した延べ床面積1万平方メートル以上のオフィスビル（大規模オフィスビル）を対象に、需給動向に関する調査を1986年から継続して行っており、2022年5月26日に2022年版の調査結果を公表した。

今後5年間の年平均供給量は過去平均を下回る

　東京23区の大規模オフィスビルの供給量は、2023年（128万平方メートル）と2025年（119万平方メートル）に一定の供給が見込まれるものの、今後2022〜2026年の5年間年平均供給量は、88万平方メートルで過去平均の104万平方メートルを下回る見込み。

　一方で、1物件当たりの平均供給量は増加傾向にあり、事務所延べ床面積10万平方メートル以上の物件は、2020年の133万平方メートルで調査以来最大の供給量となって以降、今後5年間でも約7割と、引き続きオフィスの「大規模化」が予測される。

大規模オフィスビル供給量推移　出典：森ビルプレスリリース

延べ床面積10万平方メートル以上のオフィスビル供給推移　出典：森ビルプレスリリース

　また、都心3区（千代田区、中央区、港区）への供給割合は今後5年間で75％と、過去10年平均の71％を超える水準が続き、主要ビジネスエリアを中心とした「都心部へのオフィス集積」が進む。最も多い「虎ノ門」（87万平方メートル）をはじめ、「日本橋・八重洲・京橋」「品川」「赤坂・六本木」エリアで供給が増加する。

　「オフィスの大規模化」「都心部へのオフィス集積」の背景としては、国家戦略特区制度といった大規模再開発に関する法令改正などが追い風となり、都心部での大規模かつ多機能な街づくりの急速な進展が予想される。

エリア別大規模オフィスの供給割合（左）と2022〜2026年の主要ビジネスエリア別供給割合（右）　出典：森ビルプレスリリース

　空室率に関しては、2021年末で5.6％と、2021年末から1.6pt上昇。コロナ禍前の需給が逼迫（ひっぱく）している環境下では、エリアによる空室率の差異は大きく見られなかったが、空室率が上昇していく局面では、都心の主要ビジネスエリアの空室率は5.2％、同エリア内で事務所延床面積10万平方メートル以上の物件では4.5％と、エリアや物件グレードによって空室率の水準に違いが生じている。